Kde koupit byt? Začněte výběrem správné makrolokality – část 1
Při výběru toho správného bytu musí investor zvažovat řadu okolností. Mezi ty nejvýznamnější patří volba správné lokality.
Prakticky v jakékoli tištěné či internetové „poradně“ týkající se nákupu nemovitostí se od nejrůznějších makléřů setkáte s dokola opakovaným výkřikem „lokalita, lokalita, lokalita“. Bohužel, často má tento výkřik velmi zjednodušující a zobecňující podtext ve smyslu centrum jakéhokoli města = dobrá lokalita, okraj jakéhokoli města = špatná lokalita. Což ne vždycky tak úplně platí, a zvláště to neplatí v cílové skupině nájemců, kterým chceme naši výnosovou nemovitost pronajmout my.
Musíte si uvědomit, že podobné „poradny“ (ve skutečnosti placené PR články) mají zpravidla jediný účel – podpořit poptávku právě po takových nemovitostech, které daný radící odborník zrovna nabízí. Často se tak dočtete názory, že výhodnější než investovat do cenově dostupného nového bytu na okraji města je pořídit starší cihlový byt v širším centru. Zatímco periferii často definuje problematická dopravní dostupnost do centra a omezená občanská vybavenost, v centru nebo širším centru města máte prakticky vše v pěší dostupnosti. Komfort bydlení je tak údajně vyšší a tím pádem dosáhnete i vyšších nájmů.
Myslete na výnos
Přitom to rozhodně nemusí být pravda. A často také není. Vás jako investora zajímá především výše výnosu z budoucího pronájmu a ta se mimo jiné odvíjí také od pořizovací ceny. A pokud je srovnatelný byt v širším centru města třeba o třetinu dražší než novostavba na okraji (což je téměř vždy), položte si jednoduchou otázku: Pronajmu tento byt za o třetinu vyšší nájemné? Samozřejmě se to liší případ od případu, ale většinou nikoli.
Aby bylo jasno – souhlasíme s tím, že hlavním faktorem, který definuje hodnotu nemovitosti, je lokalita. Říkáme jen, že kvalitu lokality nelze nijak paušalizovat a vždy je potřeba ke každému bytu přistupovat individuálně.
Lokalitu například v rozsahu celého města, katastrálního území nebo městské části jednoduše nelze šmahem prohlásit za dobrou či špatnou.
Z investorského hlediska by dobrá lokalita vaší nemovitosti měla působit především jako garance, že svůj byt kdykoli pronajmete za odpovídající nájemné a že cena vaší nemovitosti nebude klesat. Tedy ne v tom smyslu, že nebude klesat navěky, ale že neklesne ve vašem investičním horizontu, který si určíte (podle našeho přístupu nejčastěji 5–10 let nebo 20 a více let, v závislosti na účelu vaší investice). Pro to, aby lokalita tento účel plnila, musí být vaše nemovitost výborně umístěna jak z hlediska tzv. makrolokality, tak i z pohledu tzv. mikrolokality.
V tomto a dalším článku se zaměříme na makrolokalitu. O co konkrétně se jedná?
Makrolokalita
Pojem makrolokalita definuje celou oblast, zpravidla město nebo okres, kde se vaše nemovitost nachází. Z hlediska makrolokality byste měli především sledovat faktory, které zvyšují atraktivitu vaší nemovitosti pro tržní pronájem. Které to jsou? Jednoznačně na prvním místě stojí široká nabídka pracovních míst a její vývoj v budoucnu, nejméně v nejbližších dvaceti až třiceti letech. Mělo by tedy jít o lokalitu, kde je dostatek služeb a obchodů, ale i výrobních podniků nebo skladů. A to z různých odvětví hospodářství, nesmí jít o lokalitu závislou jen na jednom či několika málo segmentech ekonomiky.
Čím více, tím lépe. Zároveň by měla oblast působit také jako důležitý dopravní uzel, regionální centrum nejen obchodu, výroby a služeb, ale i vzdělání a kultury. Tento mix faktorů způsobuje, že se do dané lokality stahují lidé z okolí, ať už za prací, vzděláním nebo zábavou.
Ideální makrolokalita by tedy měla být umístěna na důležitém dopravním tahu, nejlépe na dálnici po trase do některé z vyspělých sousedních zemí. V ideální makrolokalitě by také měla být alespoň jedna velká veřejná vysoká škola, protože studenti a mladí absolventi poptávající své první bydlení mohou být jednou z hlavních cílových skupin pro váš pronájem. Měla by tam také fungovat velmi dobrá a hustá síť veřejné dopravy. Pokud bude vaše makrolokalita disponovat i mezinárodním letištěm, velkým nádražím nebo půjde o vyhledávanou turistickou oblast, jsou to další body navíc.
Jak si atraktivitu konkrétní makrolokality jednoduše ověříte? Podívejte se na nabídku a výši nájemného v jednotlivých bytech na internetu. Protože my budeme naši nemovitost kupovat a nabízet sami vlastními silami, nepoužívejte realitní servery určené zejména pro realitní kanceláře, ale jen a pouze servery pro přímé majitele nemovitostí. V České republice má v tomto ohledu „monopol“ server www.bezrealitky.cz.
Výši nabízených nájmů pak porovnejte s obvyklými kupními cenami daných nemovitostí v oblasti. Tady už naopak servery určené pro realitní kanceláře využít můžete. Ideální je pro to zejména server www.sreality.cz, případně www.realitymix.cz.
Platí, že aby byla daná makrolokalita atraktivní a mohli jste ji zvažovat i pro svou investici, měl by roční hrubý výnos z nájemného vzhledem k pořizovací ceně bytu dosahovat nejméně 5 procent.
Podle jakých kritérií vybrat co nejlepší makrolokalitu, si představíme v dalším článku.
Podívejte se na aktuální nabídku
nových bytů od EKOSPOLU