Byt jako investice: Je výhodnější investovat do většího, nebo menšího bytu?
Po rozhodnutí, s jakým cílem a strategií do bytové investice vstupujete (strategie jsme si představili v předchozím článku), je potřeba důkladně promyslet, jaký typ bytu pořídíte. To samozřejmě platí i při koupi bytu pro své vlastní bydlení, tam ale člověk své požadavky a priority jasně zná a řídí se podle sebe. U pořizování bytu pro investici musí člověk na celou věc pohlížet trochu jinak. Musí zvolit takový byt, o který bude na trhu zájem, aby mohl konstantně generovat výnos. V první řadě je potřeba zvážit, zda se více vyplatí koupit menší, či větší bytovou jednotku. V tomto případě je odpověď poměrně jednoduchá.
Všechny plusy hovoří totiž pro menší byty. Tím zásadním kritériem je pochopitelně relativní výše výnosu a likvidita. Dobře nakoupené malé byty o dispozicích 1+kk a 2+kk umožňují pohodlně dosáhnout výnosu ve výši nejméně 5 % ročně. U větších bytů se výše výnosu se zvyšující se pořizovací cenou adekvátně snižuje. U bytů 3+kk obvykle dosahuje 3,5–4,5 %, u větších bytů klesá dále k 3–4 %.
Malý byt snáze prodáte
Obdobně je to s likviditou, tedy snadností a rychlostí, s jakou byt přeměníte zpět v peníze. Pokud budete kdykoli v budoucnu potřebovat najednou větší peněžní obnos, vězte, že malé byty ve velkých městech vždy rychleji a snáze prodáte. Často velmi rychle a výhodně prodáte takový byt i s případnou hypotékou, protože sítem banky pro relativně nízkou hypotéku s dobře vyjednaným úrokem projde více zájemců. Naopak pro větší byt zatížený vyšší hypotékou můžete shánět zájemce několik měsíců, klidně i déle než rok. Nebo budete muset výrazně zlevnit. Pozor také na rizika spojená s družstevními byty, na ně upozorníme ve zvláštním článku.
Poměrně zajímavých výnosů srovnatelných a často i převyšujících malé byty můžete dosáhnout, pokud větší byt pronajmete po pokojích např. pro studentské spolubydlení se společnou kuchyní a sociálním zařízením. Pro takovou strategii se ale hodí spíše nezrekonstruované starší cihlové a panelové byty, protože pronájem zájemcům tohoto typu vede k mnohem rychlejšímu opotřebení bytu a poškození vybavení.
Riziko spojené s neplacením a fluktuací nájemců je také vyšší. Pokud jste nějakou shodou okolností levně přišli ke staršímu a většímu bytu, určitě stojí za to, nabídnout jej pro spolubydlení studentům. Pokud ale chcete začít investovat „na zelené louce“, zaměřte se spíše na menší byty v novostavbách, které snadno pronajmete poměrně bonitním zájemcům.
Místo jednoho 3+kk raději dvě garsonky
Malé byty mají vedle nejvyššího relativního výnosu ještě jednu velkou výhodu. Tou je diverzifikace rizika. Jak teritoriálního, tak i z pohledu cashflow (tedy faktického toku financí do vaší kapsy). Pokud máte například část peněz v hotovosti a k tomu si vezmete hypotéku a rozmýšlíte, zda v dané hodnotě pořídit buď jeden větší byt, nebo dva menší, zvolte určitě druhou možnost. Příjem z nájemného ze dvou menších bytů totiž prakticky vždy převýší nájem získaný z jednoho většího bytu.
A když se stane, že vám třeba nájemník přestane platit nebo nájem ze dne na den ukončí, jste v případě většího bytu najednou bez příjmu a investiční hypotéku musíte financovat ze svého do doby, než najdete jiného nájemce. Naproti tomu u dvou malých bytů můžete velkou část vaší investice (a při dobře nastaveném financování dokonce i celou investici) dále financovat z příjmů jen z jednoho bytu. O snazším případném prodeji menšího bytu a jeho tendenci rychleji zvyšovat svou tržní hodnotu jsme si již řekli.
Snižují se rizika
Jak jsme si ukázali v předchozích článcích, rozhodujícím faktorem pro hodnotu nemovitosti v dlouhodobém horizontu je lokalita. A ta se samozřejmě v čase mění. Koupíte-li dva menší byty ve dvou různých lokalitách, snižujete tím i riziko, že hodnota vaší nemovitosti skokově poklesne například v důsledku negativní změny lokality, kterou vy nemůžete ovlivnit. Například tím, že se v okolí vašeho bytu postaví dálnice nebo spalovna odpadů.
Hodnota malého bytu v takovém případě poklesne rozhodně méně než většího rodinného. Protože malé byty jsou často svými nájemníky používány především jako noclehárny, zatímco do velkého bytu u spalovny se asi nenastěhuje žádná rodina, aby v něm vychovávala své děti. Menší byty tedy přinášejí i snížení teritoriálního rizika.
Chraňte se kaucí
Snad jediným negativem malých bytů je relativně častější střídání nájemníků. Průměrná doba jednoho pronájmu malometrážního bytu obvykle osciluje okolo jednoho roku až dvou let. V horším případě nájemce nevydrží často ani rok. Je to logické – pokud pronajmete větší tří nebo čtyřpokojový byt například rodině, velmi pravděpodobně se jim nebude chtít další rok měnit bydliště.
Děti budou zapsány v místní škole, školce nebo u lékaře, rodiče budou zvyklí na místní dopravu, služby a obchody apod. Naproti tomu nájemce v malých bytech zpravidla nic takového nedrží, jakmile například změní práci, která je nově v jiné části města, okamžitě se odstěhují a hledají jiný malý byt k pronájmu tam.
To, abyste v případě náhlého ukončení nájmu nebo jeho neplacení nebyli ani krátkodobě v mínusu, lze ale velmi dobře smluvně zajistit stanovením výpovědní lhůty a pojistit kaucí.
Podívejte se na aktuální nabídku
nových bytů od EKOSPOLU