Realitní bublina? To je pěkná blbina!

V souvislosti s vysokými a dále rostoucími cenami realit v Česku začínají zaznívat výrazy realitní bublina nebo nadhodnocené ceny. O nadhodnocených cenách mluvil naposledy v rozhovoru přímo guvernér České národní banky (ČNB) Jiří Rusnok, který dokonce i konkretizoval, že podle odhadu ČNB jsou nemovitosti v Česku nadhodnoceny asi o 15 procent.

To, že jsou ceny nějaké komodity na vysoké úrovni, však nemusí nutně znamenat bublinu. Jako bublinu lze brát stav, kdy by docházelo k nekontrolovanému růstu cen nemovitostí. V případě bubliny tento růst buď výrazně přiživují, nebo i přímo způsobují investoři a spekulanti, kteří když vidí, že určitý segment zajímavě roste, tak v něm vidí potenciál pro svůj zisk a investují do něj. To vyvolá přetlak na straně poptávky, což vytvoří spirálu cenového růstu. Tak, jak jsme to měli možnost sledovat nedávno u bitcoinu: najel na křivku růstu a stalo se z něj navíc módní mediální téma, to přilákalo mnoho dalších investorů, což vyvolalo další dramatický nárůst ceny. Ta dosáhla až absurdní výše, přišly pochyby, jaká je jeho reálná hodnota a zda to není prázdná schránka bez dalšího krytí. A přišel zase rychlý pokles – bublina splaskla.

To, co nyní probíhá na českém nemovitostním trhu, ale v tomto směru není bublina. Zde prostě dochází k protnutí nabídky a poptávky v určité cenové úrovni. To, že je nyní úroveň vysoká, je nesoulad, který vzniká z aktuální situace na obou stranách. Je zde silná poptávka, zejména díky rostoucí ekonomice a s tím spojeným růstem platů a také díky stále ještě nízké úrovni úrokových sazeb k získání hypotéky. A naopak je zde omezená nabídka nemovitostí, zejména v Praze a dalších větších městech. Její příčiny jsou známé a opakovaně zdůrazňované: zablokovaná výstavba nových bytů kvůli neúměrně dlouhým a protahovaným povolovacím stavebním procesům.

Pokud by se tu hromadily tisíce až desetitisíce bytů, klidně i neobsazených, v rukách spekulantů hrajících na další zvýšení ceny v čase, pak by se dalo o realitní bublině hovořit. Taková situace tu však není. Ani spekulanti totiž nemají příliš co kupovat. Developeři vyprodají prakticky všechny byty ve svých projektech ještě před dokončením stavby a nových projektů se rozjíždí s ohledem na poptávku pomálu. Můžeme tak říci, že současná cenová úroveň bytů je především důsledkem nadměrné a nefunkční byrokracie brzdící jejich výstavbu.